|
Статьи | Подсчитаем: факты и выводы
Почем ипотека для народа
Предварительные итоги исполнения областного бюджета за 2014 год свидетельствуют о сокращении поступлений в новосибирскую казну налогов на доходы физических лиц (НДФЛ) и налога на прибыль от ведения предпринимательской деятельности. Сокращение НДФЛ – 13% налога, взимающегося с зарплат и иных доходов населения, зафиксировано в размере 1,5 млрд рублей. Налог на прибыль организаций уменьшился на 728 млн рублей.
Это значит, в 2014 году мы стали зарабатывать и покупать меньше, а жить, соответственно - хуже. Двузначная инфляция, изрядно потяжелевший доллар и цены, взлетевшие практически на все продукты, лекарства и товары повседневного спроса, откусили еще больший кусок семейного бюджета, вынуждая большинство из нас сократить траты.
Теперь надо очень взвешенно подходить к оценке своих возможностей и целесообразности любых крупных приобретений. Особенно в кредит. И речь даже не об ожидаемой стагнации или еще хуже - затяжном падении экономики, дышащей в лицо смельчакам возможным сокращением зарплат, а то и потенциальной безработицей. Рост ипотечных ставок до уровня, сложного для осмысления, отодвигает на неопределенный срок решение пресловутого жилищного вопроса, испортившего жизнь не одного поколения россиян. 
Потребность в недвижимости, как правило, возникает в результате значительных изменений в жизни человека: создание новой семьи, рождение или взросление ребенка, развод и необходимость размена жилплощади и тому подобные счастливые и не очень события. Чаще всего такие сделки обменные, с предварительной продажей имеющейся квартиры. Они не требуют больших кредитных заимствований, поэтому остаются на рынке и в фазу глубокого кризиса. Все еще существует помощь в виде материнского капитала, развит институт военной ипотеки, какие-то надежды связаны с инициативами АИЖК, поэтому предрекать закат ипотеки было бы неправильно. К концу января 2015 года банки сформулировали новые ипотечные условия: квартиры на вторичном рынке недвижимости банки готовы кредитовать под 15.75-35% годовых.
Исходные данные: программа с минимально возможным в банке первоначальным взносом, фиксированная процентная ставка, срок кредитования 15 лет, официальная занятость, подтверждение зарплаты формой 2-НДФЛ, при этом заемщик не является ни зарплатным клиентом, ни сотрудником акцептованной компании, наличие всех необходимых видов страхования. Ипотека на вторичное жилье 
Долго удерживать процент по ипотеке ниже ключевой ставки, составляющей в настоящее время 17%, могут немногие кредитные заведения. Соответственно, такие банки очень тщательно будут подходить к выбору заемщика. Основные ипотечные предложения, все-таки, ориентируются на ставки повыше.
Если говорить о новостройках, то ставки на время строительства увеличиваются на два и более процентных пункта. По опыту прошлого кризиса, при усугублении экономической ситуации банки все менее охотно будут кредитовать строящееся жилье, повышая требования к стадии готовности объекта – до 70-80%.
Строительным компаниям стоит заручиться аккредитацией в тех банках, которые кредитуют стройки под минимальные ставки на сложившемся ипотечном рынке, это повысит шансы на получение ипотечного заемщика в качестве покупателя. По оценке московских экспертов, каждый процент, добавляющийся к ипотечной ставке, съедает до 10% спроса в проекте. Стоит ли упоминать о том, что перебои с плановой реализацией квартир в строящемся объекте грозят, как минимум, срывом сроков строительства. По общим условиям, в счет погашения ипотечного кредита заемщик должен направлять не более 40-60% от дохода. Сумма ежемесячного платежа, который может выплачивать заемщик, не увеличивается с ростом ставок, она должна сохраняться в этих пропорциях. Если доходы стагнируют, а ставки повышаются, значит, существенно уменьшается размер ипотечного кредита, на который заемщик может рассчитывать. И становится больше сумма переплаты по кредиту.
ПРИМЕР РАСЧЕТА КРЕДИТА
программа Сбербанка РФ, ипотека на вторичное жилье
|
Стоимость квартиры – 2 000 000 р.
Минимально возможный первоначальный взнос – 400 000 р. (20%)
Сумма кредита – 1 600 000 р.
| Ставка – 15,75%
Срок кредита – 15 лет
Ежемесячный платеж - 23 220,92 р.
Переплата по кредиту - 2 579 768,73 р.
| Ставка – 15,75%
Срок кредита – 20 лет
Ежемесячный платеж - 21 960,54 р.
Переплата по кредиту - 3 670 529,06 р.
| Ставка – 16%
Срок кредита – 25 лет
Ежемесячный платеж - 21 742,22 р.
Переплата по кредиту - 4 922 675,09 р.
|
Ипотека под такие ставки с небольшим первоначальным взносом не имеет экономического смысла: ежемесячный платеж существенно выше арендной платы за аналогичную по стоимости квартиру, не говоря об общей переплате по кредиту. Инвестиционная привлекательность от таких вложений в недвижимость приблизилась к нулю.
Высокие ставки по ипотеке в кризис 2008-2009 гг. спровоцировали спад спроса на жилье в России более чем на 50% (подробнее в статье Новая реальность). Ряд экспертов полагает, что нынешняя ситуация может отбросить рынок недвижимости еще дальше, на уровень 2005 года, когда механизм ипотечного кредитования только начинал свое массовое развитие. © Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.
Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке и другие вопросы покупателей  Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные профессиональные фразы в объявлениях о продаже жилья.
Сколько должен строиться дом?  Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.
Как ускорить продажу квартиры  Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.
Как не нарушить закон о рекламе  Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.
Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры  Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
- Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
- Что такое "мягкий эксклюзив", практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
- Продажа без эксклюзивного договора - в чем разница?
Что означает «срочный выкуп квартир»  Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
- Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
- Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.
Проверка юридической чистоты квартиры  Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
- Проверяем личность продавца
- Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
- Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.
Налоги при сдаче жилья в аренду  Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.
Реклама новостроек: просто добавь воды 
Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.
Классы жилья: типовое, комфорт, бизнес - в чем разница?  Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.
Новостройки, сданные в 2010-2021 годах в Новосибирске  Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.
Жилые комплексы в Новосибирске  Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.
Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?  Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.
|
Личный кабинет
Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН? 
Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.